در سال های اخیر یکی از مشکلاتی که اقتصاد کشور با آن رو به رو بوده افزایش قیمت مسکن و قیمت آپارتمان بوده است که همین موضوع باعث شده تا بسیاری از مردم برای تامین نیاز خود قید خرید آپارتمان را زده و به سمت بازار اجاره آپارتمان هدایت شوند.
البته در دولت نهم دولت قصد داشت با طرح مسکن مهر مشکلات موجود در این حوزه را برطرف کند که در نهایت نیز این طرح آنچنان که باید نتوانست مشکلات را برطرف کند و هم اکنون که وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم به دنبال اجرای طرح مسکن اجتماعی است وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده تا زمانی که طرح مسکن مهر به پایان نرسد این وزارتخانه توانایی آغاز طرح مسکن اجتماعی را ندارد.
این در حالی است که در سال 92 بازار مسکن تقریبا در رکود کامل قرار داشت و بسیاری از کارشناسان از افت قیمت مسکن خبر می دادند. علی اکبر آقایی نایب رئیس کمیسیون عمران مجلس در این رابطه می گوید افت قیمت مسکن در ماه های اخیر به دلیل فضای روانی حاکم بر بازار است و شاهد اقدام عملی برای کاهش قیمت ها نیستیم و تولید مسکن که می تواند قیمت مسکن را منطقی کاهش دهد افزایش نیافته است.
اما مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه کشوری مشاوران املاک از کاهش حدود 20 درصدی قیمت مسکن در نیمه دوم سال جاری خبر داده و می گوید در سال 92 روند کاهش قیمت شروع شده و این روند ادامه دارد اما به قیمت اصلی و واقعی خود نرسیده است و قیمت مسکن می تواند بیش از این کاهش یابد.
افت قیمت مسکن در سال گذشته اما نتوانسته رونق را در بازار مسکن حاکم کند و در سال جاری معاملات مسکن کاهش قابل توجهی داشته و متقاضیان خرید مسکن به دنبال کاهش بیشتر قیمت هستند و مالکان نیز امیدوار به پایان شوک روانی حاکم بر بازار و افزایش قیمت ها هستند.
در همین رابطه افزایش وام خرید مسکن تا 50 میلیون تومان نیز نتوانسته معاملات خرید مسکن را افزایش دهد و در سال جاری بیش از آنگه شاهد خرید و فروش مسکن باشیم شاهد رهن و اجاره مسکن بوده ایم و به واسطه افزایش تقاضا برای اجاره مسکن نرخ اجاره افزایش یافته است.
اما حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت و گو با نامه نیوز با تاکید بر این که قیمت مسکن در سال جاری کاهش یافته است می گوید سال 92 روند قیمتی مسکن نزولی بود و امیدواریم این روند در سال آینده نیز ادامه داشته باشد.
وی همچنین درباره قیمت مسکن در سال آینده پیش بینی کرده است که قیمت مسکن و آپارتمان تهران در بهار 93 تغییر نمی کند و بازار در ثبات قرار خواهد داشت.
عقبایی همچنین به طرح های دولت برای حل مشکل مسکن اشاره کرده و می گوید دولت طرح هایی همچون مسکن اجتماعی و همچنین افزایش وام مسکن را مطرح کرده است و در صورتی که این طرح ها اجرا نشود قیمت مسکن از تابستان و قطعا در نیمه دوم سال آینده افزایش می یابد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به افزایش 25 درصدی دستمزد کارگران و همچنین ورود به فاز دوم هدفمندی یارانه ها در سال آینده معتقد است در صورتی که دولت نتواند برنامه های خود را در سال آینده اجرایی کند به طور حتم این موضوعات بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد و شاهد افزایش قیمت خواهیم بود.
گرچه فروش آپارتمان و فروش خانه با توجه به اینکه متاسفانه این دو مقوله تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای برای مردم شده‌اند -در حالی که واقعا هم ملک و هم آپارتمان یک کالای مصرفی بادوام و در مرحله بعد سرمایه‌ای محسوب میشود- معامله آن هم دارای حساسیت زیادی است.
مردم برای خرید یا فروش آپارتمان ابتدا به بنگاه مراجعه می‌کنند که بنگاه بعد از معرفی و آوردن مشتری و پس از توافق خریدار و فروشنده نسبت به انجام معامله و تنظیم مبایعه‌نامه اقدام میکند.
در مرحله بعدی اقدام به گرفتن کد رهگیری میکند که در این بین حق بنگاهی از خریدار و فروشنده بر اساس یک فرمول نامشخص و نامفهوم که عمده مردم از آن سر در نمی‌آورند، گرفته میشود.
هر بنگاهی به طور سلیقه‌ای یک درصد قیمت معامله‌شده یا ارزش اجاره آپارتمان در شمال تهران یک ساله و معادل 3درصد در ماه به ازای ودیعه مسکن را یا به طور مشترک از طرفین و یا برخی بنگاهها از هر طرف معامله جداگانه یک درصد را دریافت میکند که این امر خود باعث دامن زدن بنگاهی‌ها به افزایش قیمت آپارتمان در شمال تهران برای دریافت حق بنگاهی بیشتر منجر میشود.
گرچه بنگاهی‌ها می‌گویند، حق کمیسیون بنگاه از سال 80 تاکنون تغییری نکرده و به همان نرخ یک درصد محاسبه میشود، در حالی که طی این سالها تورم وجود داشته است.
مثلا برای نوشتن یک اجاره نامه یکساله خرید آپارتمان در شمال تهران یا خرید آپارتمان در جنوب تهران و یا خرید آپارتمان در جهانشهر کرج و یا خرید آپارتمان در جنت آباد یا خرید آپارتمان در پونک یا خرید خانه در پونک و خرید آپارتمان در پردیس تهران و خرید آپارتمان در شرق تهران و خرید آپارتمان در غرب تهران با اجاره ماهانه 500هزار تومان و 10 میلیون تومان ودیعه که معادل بنگاهی آن ماهانه 800هزار تومان یا سالانه 9 میلیون و 600هزار تومان است و حق بنگاهی آن 960هزار تومان است که نفری 480هزار تومان است یعنی یک مستاجر که معمولا قشر کم درامد است برای یک تنظیم سند اجاره یک ساله که هر سال تکرار میشود باید فقط 480 هزار تومان حق بنگاهی بدهد که خدمات آن چنانی هم دریافت نکرده است.
در مورد فروش آپارتمان در شمال تهران یا فروش آپارتمان در جنت آباد یا فروش آپارتمان در جهانشهر کرج یا فروش آپارتمان در جنوب تهران یا فروش آپارتمان در شهرک اکباتان یا خرید آپارتمان در تهرانپارس یا خرید آپارتمان در تهرانسر که از هر طزف معامله حد اقل 1.5 میلیون تمان دریافت میشود.
در مرحله بعد معمولا در مبایعه نامه در بنگاه قید میشود که ظرف 30 تا 40 روز باید معامله قطعی و انتقال رسمی سند انجام شود و در صورت اینکه خریدار یا فروشنده از مهلت مقرر تجاوز کند، باید جریمه کلان بپردازد و یا اینکه اصل معامله به هم می‌خورد.
به گزارش فارس این قید زمان بر اساس قاعده «المومنون عند شروطهم» «یعنی مومنان نزد شرط خود هستند وباید به وعده خود عمل کنند یا همان که گویند مرد است و حرفش است» لازم‌الاجرا است.
اما مراحل پیچیده بعدی یعنی مراجعه به محضر ثبت اسناد رسمی آنق در پیچیده و وقت‌گیر است که بدون اینکه خریدار و یا فروشنده اراده‌ای داشته باشند، گاهی از این سقف تعیین شده زمانی فراتر می‌رود و آن موقع است که خریدار یا فروشنده ادعای خسارت میکند و یا اینکه اصل معامله را به هم می‌زند و در این شرایط است که عده زیادی از مردم که آپارتمان‌های خود را فروخته، به امید اینکه آپارتمان بزرگتر و مناسب‌تری تهیه کنند، دیگر هرگز نمی‌توانند صاحب‌خانه شوند و تبدیل به مستاجر میشوند.
البته اگر آپارتمان تسهیلات مسکن داشته باشد، حدود یک تا دو هفته طول می‌کشد تا از رهن بانک خارج شود و برگه فک رهن ملک به محضر اسناد اعلام شود.
اگر ملک نوساز باشد و خریدار خواهان استفاده از تسهیلات مسکن باشد هم نیاز به حضور خریدار و فروشنده و تنظیم سند قرارداد داخلی بانک مسکن و طی مراحل سرسام آور داخل بانک و گرفتن نامه بانک به محضر است.
اولین کار در دفتر اسناد رسمی استعلام ثبتی سند رسمی است که برای محضر‌دار و خریدار مشخص شود که آیا این سند در گرو بازداشتی یک زندانی یا مطلب دیگری قرار دارد یا نه.
در زمینه خرید آپارتمان در گلشهر کرج و خرید آپارتمان در مهرشهر کرج و خرید آپارتمان در فردیس کرج و خرید آپارتمان در عظیمیه کرج و خرید آپارتمان در گوهردشت کرج و خرید آپارتمان در باغستان کرج نیز وبسایت املاکیاران یکی از سایتهای برتر در این زمینه است.
در ظاهر این استعلام به صورت اینترنتی یعنی از یک شبکه اینترانتی انحصاری بین دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت مربوطه انجام میشود که هزینه آن 40 هزار تومان از صاحب سند گرفته میشود، اما همین امر حداقل 7 روز و گاهی تا 14 روز طول می‌کشد.
وقتی به متصدی دفتر اسناد گفته شد مگر اینترنت شما گازوئیلی است که بعد از یک هفته هنوز پاسخ استعلام ثبتی سند نیامده ، او هم گفت اینجا اینترنت زغال سنگی است و باید تا 10 روز صبر کنید.
در این بین با توجه به محدودیت زمانی گاهی فروشنده و یا خریدار فشار وارد میکند که باید سریع کار انتقال سند انجام شود وگرنه از معامله منصرف میشود در حالی که فرآیند بسیار کند استعلام ثبتی سند در دست هیچ یک از طرفین معامله نیست و این ایراد از اداره ثبت و یا دفترخانه اسناد است.
البته برخی از صاحبان دفاتر اسناد متاسفانه از اضطرار خریدار یا فروشنده در کم بود زمان سوءاستفاده کرده و به آنها پیشنهاد می‌دهند مثلا مبلغ 300 هزار تا یک میلیون تومان اگر بدهی از طریق یک فرد آشنا در اداره ثبت جواب استعلام یک روزه گرفته میشود که برخی از مردم از باب ناچاری مجبور به دادن این رشوه میشوند در حالی که خریدار یا فروشنده هیچ گناهی ندارد که برای اجاره آپارتمان بخواهد رشوه بدهد.
در مرحله بعدی بعد از دریافت جواب استعلام ثبتی باید از شهرداری مفاصا حساب عوارض دریافت کند که معمولا صاحب سند و یا وکیل او با داشتن برگه وکالت به شهرداری مراجعه کرده، اما در شهرداری ظرف 2 تا 3 ساعت برگه عوارض نوسازی، عوارض پسماند و سهم 2000 تومانی از هر ملک برای کمک به آموزش و پرورش از او دریافت میشود و برگه مفاصا حساب همانجا صادر میشود، اما برای دریافت مفاصا حساب اداره دارایی و مالیات دقیقا 3 روز وقت می‌گیرد در روز اول باید سند و کپی، بنچاق، سند رهنی، کد رهگیری بنگاه، مبایعه‌نامه، پایان کار آپارتمان و کپی شناسنامه و کارت ملی صاحب سند دریافت میشود در روز دوم باید مبلغ مالیات آپارتمان را که معمولا حدود 200 تا 250 هزار تومان است به صورت دستگاه پایانه فروش در همان اداره مالیات که اگر وصل باشد باید بپردازد و اگر دستگاه پایانه فروش وصل نباشد، باید به یک شعبه بانک ملی مراجعه کرده و مالیات متعلقه ملک را بپردازد و سند آن و مدرک آن را تحویل اداره مالیات دهد و در روز سوم باید برگه مفاصا حساب مالیاتی را دریافت کرده و به محضر تحویل دهد، البته ناگفته نماند در اداره مالیاتی نیز عده‌ای دلال و کارچاق‌کن دندان تیز کرده و از افرادی که عجله دارند یا وقت ندارند، مبالغ کلانی بابت تسریع در انجام کار مطالبه می‌کنند.
بعد از اینکه برگه مفاصا حساب شهرداری و مالیات و استعلام ثبتی سند انجام شد، در مرحله بعد نوبت نوشتن بنچاق در محضر میشود که آن هم یک روز طول می‌کشد و بعد از انجام قطعی معامله محضر‌دار نیز از هر یک از طرفین بابت انتقال قطعی سند 90 هزار تومان و بابت سند رهنی از خریدار حدود 350 تا 400 هزار تومان دریافت میکند و انتقال قطعی سند انجام میشود.
حال سوال این است که در شرایطی که تاکید بر این میشود که کارها به صورت الکترونیکی و با مراجعه غیرحضوری مردم انجام شود، چرا مراحل پیچیده اداری و ثبتی طراحی شده و چرا مردم مجبور شوند برای اینکه در مهلت مقرر کارهایشان انجام شود و یا اینکه بیش از آن معطل نشوند، به افراد دلال و رشوه‌گیر مراجعه کنند.
آیا فروش آپارتمان در تهران و خرید آپارتمان در تهران کار غیرقانونی است که مردم مجبور شوند، رشوه دهند، چرا این مراحل پیچیده و فساد اداری حل نمی‌شود؟
آیا قرار نبود مسائلی مانند رابطه بازی یا پارتی بازی و رشوه از ادارات و اطراف ادارات جمع شود، آیا قرار نبود ارباب رجوع به عنوان یک فرستاده خدا و یک بنده خدا اکرام شود، چرا ادارات هنوز به مردم می‌گویند امروز برو فردا بیا؟
آیا مالیات دهنده نباید اکرام شود، چرا برای دادن مالیات خرید آپارتمان در کرج و فروش آپارتمان در کرج که اتفاقا به نرخ دفتری و به قیمت 30سال قبل محاسبه میشود، مردم باید 3 روز کاری و سه نوبت به اداره مالیات مراجعه کنند و در آخر سر فقط 250هزار تومان مالیات یک ملک بالای 300 میلیون تومان را بپردازد.
چرا مراحل خرید یا فروش آپارتمان دارای حاشیه زیادی است، چرا هزینه آن حد اقل 3 تا 4 میلیون تومان است ولی مالیات آن ناچیز است، چرا کارها برعکس و وارونه تعریف شده است؟
مگر سهم آموزش و پرورش که امر بسیار مهم است از فروش یک آپارتمان چندصد میلیون تومانی فقط 2000 تومان است، اما سهم بنگاه معاملاتی یک تا دو میلیون تومان باشد؟
چرا کسی فکر اساسی نمی‌کند؟ مردم چه گناهی دارند؟
یک دست مبل شیک، یک آباژور فانتزی، سه عکس قاب شده، یک فرش طرح روز که متناسب با پرده های سالن انتخاب شده و یک تلویزیون LCD 40 اینچ. همه چیز بیش از آن چه انتظار داشتم مرتب و کامل است. حتی یک لوله گاز اضطراری برای مواقعی که برق قطع می شود و سیستم گرمایشی آپارتمان از کار می افتد و پریز ویژه نصب سیستم اعلام حریق. در اتاق خواب هم آن چه بیش از تخت خواب ۲ نفره شیکش به چشم می آید، …
درون آشپزخانه هم یک یخچال فریزر، یک دستگاه ماشین لباس شویی، هود و اجاق گاز قرار داده شده است. حمام و توالت هم که دیگر نگو. همه این ها برای لحظه ای باعث می شود فراموش کنی در وسط بیابان هستی و کیلومترها از شهر فاصله داری. این جا یکی از چندین واحد آماده شده مسکن مهر است که هنوز به صاحبان آن تحویل نشده و منتظرند تا در موقعیتی مناسب آن ها را افتتاح کنند.
مسکن مهر و یک تحقیق
طراحی سایت املاک و طراحی سایت مسکن
می دانم از آمار و ارقام مسکن مهر و تعداد روزافزون واحدهای احداثی و افتتاح شده زیاد شنیده اید. گام بزرگ و بسیار دشواری برای خانه دار کردن آن ها که سال هاست رویای خانه دار شدن را در سر می پرورانند. وقتی سراغ طرح های عظیم مسکن مهر در استان ها و شهرستان های مختلف می روی عظمت کار و تعداد زیاد واحدها تو را به تحسین و تعجب وا می دارد ولی موضوع به همین جا ختم نمی شود. در واقع بسنده کردن به کمیت مطلوب کافی نیست و شاید بیش از کمیت، کیفیت این سازه ها ست که باید مطلوب باشد. سازه هایی که قرار است به زودی سر پناه قشر ضعیف جامعه باشد نه مایه اضطراب و نگرانی آن ها.
هرچند مسئولان و انبوه سازان همواره از کیفیت مطلوب مسکن مهر سخن گفته اند ولی برخی کارشناسان و مهندسان ناظر حرف های دیگری می زنند. ادعاهایی که اگر صحت داشته باشد جای نگرانی دارد. قصدم دلسرد کردن مردم نیست بلکه هدف وادار کردن مسئولان به نظارت بیشتر است.
به همین دلیل بر خود واجب دیدم فارغ از گفته های مسئولان و ادعاهای مطرح شده پای در گود بگذارم و از نزدیک واقعیت را ببینم. ولی موضوع به آن آسانی که فکر می کردم نبود. “دم خروس” ناگهان نمایان شد و من مصرتر برای ادامه کار.
حوزه استحفاظی؛ ورود ممنوع!
“آهای! کجا سرتو انداختی پایین اومدی تو؟ از چی داری عکس می گیری؟” در بیابان های نزدیک شهرستان مرند هستم. چند طرح بزرگ مسکن مهر در حال ساخت است و خودروهای سبک و سنگین در حال رفت و آمد هستند. پروژه روی تپه ای مشرف به شهر در حال احداث است. از حق نگذریم کار به سرعت و شدت در حال انجام است. من وارد محوطه شده ام تا از نزدیک کیفیت واحدها را ببینم ولی پیش از هر اقدامی نگهبان یکی از مجموعه ها چوب به دست به طرفم می دود و فریاد می زند. نمی دانم نگران دوربین باشم یا جان خودم. هرچند از زدن من می گذرد ولی به سمت در خروجی محوطه هلم می دهد و می گوید: “این جا حوزه استحفاظیه. عکس گرفتن جرم داره.”
می گویم:” من گزارشگرم”. ولی اوضاع بدتر می شود. دستش را درون جیب گود شلوارش می برد و موبایلش را به سختی بیرون می آورد و به “مهندس” زنگ می زند. یک توصیف غیر منصفانه از من به عنوان یک نفوذی جاسوس و کسب دستور بیرون انداختن این عامل خطرناک و هشدار به دیگران.در طرح مسکن مهر “هشتگرد” کرج اوضاع وخیم تر است. حصارهای بلند و غیر قابل نفوذ و دری کوچک برای عبور پرسنل. روی شیشه کیوسک نگهبانی هم نوشته:” ورود افرد متفرقه اکیدا ممنوع”. کمی آن طرف تر هم نقاشی یک دوربین و یک خط مورب روی آن که یعنی:”عکاسی ممنوع”.
چون بنا به تجربه می دانم که اگر خودم را معرفی کنم ورودم کاملا غیر ممکن می شود، سعی می کنم سرم را پایین بیندازم و وارد شوم ولی نگهبان از اتاقک گرمش بیرون می آید و داد می زند:” مهندس! مهندس! تشریف بیارین.” از من کارت شناسایی می خواهد و چون می فهمد از پرسنل کارگاه نیستم، مهندس چند دقیقه قبل را محترمانه بیرون می اندازد و می گوید باید نامه داشته باشید آن هم از وزارت مسکن. بلافاصله به نگهبانان کارگاه های دیگرشان هم که نمی دانم کجا هستند هشدار می دهد. گویی یک ویروس خطرناک وارد شده است.
خرید آپارتمان در مشهد و فروش آپارتمان در مشهد و اجاره آپارتمان در مشهد
جالب آن که همین برخورد را در یکی از طرح های مسکن مهر پایان یافته در “گلبهار” خراسان رضوی نیز شاهدم ولی این بار نه نگهبان بلکه یک مهندس مانع کارم می شود و به جای حوزه استحفاظی از عبارت “ملک شخصی” استفاده می کند. او حتی نمی گذارد از نمای بیرونی واحدها که رنگ و لعاب زیبایی هم دارد عکس بگیرم و با داد و فریاد دیگران را به کمک می طلبد که مانع کارم شوند. نگهبان که می آید باز دست به جیب می شود و باز مهندس آن سوی خط است که می گوید: اگر نامه دارند بمانند تا من بیایم و اگر ندارند که …
به مهندسی که از تراس طبقه دوم با من حرف می زند می گویم:” یعنی کارت خبرنگاری کافی نیست؟” می گوید: هر که می خواهی باش. ما که شما را نمی شناسیم. باید نامه داشته باشید از شرکت توسعه عمران.
باز می پرسم:” مگر چه چیزی درون این واحدها هست که یک گزارشگر نباید ببیند؟” او به جای پاسخ می گوید:” شما این جا هم نمی توانید بایستید. بروید بیرون محوطه. پشت جدول. از دیوارها هم عکس نگیرید.”موضوع هرگز به نظرم تا این حد دشوار نمی رسید. جالب آن که وقتی با هماهنگی روابط عمومی شرکت عمران شهر جدید گلبهار و همراهی یکی از پرسنل آن جا هم برای بازدید می رویم باز هم از ما نامه می خواهند و اجازه ورود نمی دهند.
شاید باورتان نشود ولی جز در یک مورد هیچ یک از پروژه هایی که به آن ها سر می زنیم اجازه ورود نمی دهند. حتی در یکی از طرح های مسکن مهر کشور نگهبان کارگاه می گوید:” اگر عکس بگیری زنگ می زنم می گویم جاسوس انگلیس این جاست بیایند ببرند … ”
ولی در این عرصه بی مهری ها در طرح های مسکن مهر یک مورد استثنا هم وجود دارد. آن یک مورد هم که در حد سفت کاری است و با همکاری خوب مهندس مجری طرح می توان گفت که هیچ ایراد بزرگ، چشم گیر و اساسی وجود ندارد. وی به همه سئوالاتمان پاسخ می دهد و همه چیز را نیز نشانمان داد.
با این اوصاف. شما به جای من. وقتی چنین برخوردهایی را می بینید اولین سئوالی که به ذهنتان خطور می کند چیست؟ جز این که از خود می پرسید” مگر درون این ساختمان ها چه خبر است که نمی خواهند رسانه ای شود؟ چه واقعیت هایی پشت این دیوارها پنهان است که نباید مطرح شود؟ چرا یک پروژه ملی و مردمی باید تا این حد محصور و کنترل شده باشد؟”
اما و اگرها
سرانجام با هماهنگی های رسمی و غیر رسمی به عمل آمده موفق می شوم وارد برخی از این دژهای مستحکم بشوم. البته نه تنها و با آزادی کامل بلکه کاملا هدایت شده آن هم فقط به شرط بازدید از واحدهای خاصی.
خوب. همان طور که انتظار داشتم همه چیز خوب و با کیفیت است. آن قدر خوب که حتی از بدگمانی خود شرمسار می شوم. ولی هنوز برای قضاوت زود است. از مجری یکی از این واحدها می پرسم:” آن چه این جا می بینم جنبه نمایش به مسئولان دارد و برای روز افتتاح آماده شده است؟”
می گوید:” خیر! ما این واحدها را مبله کرده ایم تا وقتی مشتریان و مردم برای بازدید می آیند بدانند که هر وسیله ای در کجا و چگونه قرار می گیرد. در واقع خواسته ایم جا نمایی وسایل را به نمایش بگذاریم.”
کلی تعریف و تمجید و تقدیر از زحمات کشیده شده هم باعث نمی شود که وی در دیگر واحدها را به رویم باز کند. فقط چند واحد دیگر در همان طبقه نشانم می دهد که مبله نیست.
ولی این کافی نیست.آن چه مشخص است این که از روش های رسمی به نتیجه نخواهم رسید. سرانجام موفق می شوم به کمک چند تن از مهندسان مشاور و ناظر که احساس مسئولیت می کنند وارد برخی از واحدهای نیمه ساز و کامل شوم. برخی از کاستی ها و اشکالات مشهود است و من نیز متوجه آن ها می شوم ولی موارد حادتری هم هست که دیگر قابل رویت نیست و این دوستان برایم توضیح می دهند.
آن چه من در برخی از این طرح ها می بینم دیوارهای عاری از هرگونه کلید و پریز است و فقط حفره های آن پیش بینی شده و یک دسته سیم که از سقف و دیوارها بیرون زده. آشپزخانه ها فاقد کابینت و حتی شیر آلات است. در دستشویی و توالت نیز اثری از شیرآلات نیست. در برخی واحدها هم که در حمام توالت فرنگی پیش بینی شده، اثری از سنگ آن نیست.
در مجتمعی دیگر باز هم از کلید و پریز خبری نیست ولی شیرآلات نصب شده. هرچند کیفیت آن ها آن قدر پایین است که بعضی از آن ها به همین زودی زنگ زده.
جالب آن که در پیلوت بسیاری از این ساختمان ها ۲ یا حتی ۴ واحد پیش بینی و گاه ساخته شده که به نظر عجیب می آید. نکته دیگر این که حتی در ساختمان های پایان یافته با وجود آن که فضای آن پیش بینی شده، از آسانسور خبری نیست. ظاهرا نصب آسانسور هم جزو تعهدات آقایان نیست.
بیشتر انبوه سازان و مجریان ترجیح داده اند که به سبک سازی روی بیاورند و از دیوارهای “تری دی پنل ۳D Panel” استفاده کنند که این به خودی خود اقدام شایسته ای است ولی آیا اجرای آن نیز به درستی صورت گرفته؟ این سئوالی است که کمی جلوتر پاسخ آن را می فهمیم.
خرید خانه در مشهد و فروش خانه در مشهد و اجاره خانه در مشهد
نکته دیگر این که در اکثریت قریب به اتفاق واحدهایی که در استان های مختلف دیدم خبری از مدرسه، واحدهای تجاری و مراکز درمانی نیست. فقط برخی از آن ها اقدام به ساخت مسجد کرده اند. در صورتی که با توجه به بعد مسافت بیشتر واحدهای مسکن مهر از شهر، وجود چنین مراکزی از ضروریات است. جالب آن که مجریان برخی از این ساختمان ها که مدت هاست به پایان رسیده به جای پرداختن به ساخت واحدهای آموزشی، تجاری و درمانی، به شدت مشغول فضا سازی و احداث فضای سبز هستند که آن نیز به خودی خود مهم است ولی قطعا در اولویت های بعدی قرار دارد.
و در نهایت شاید این بخش از کار در حیطه این گزارش نباشد ولی بودند مواردی که به جرات می توان گفت هنوز حتی به مرحله خاک برداری و تسطیح هم نرسیده اند و فقط یک بیابان است و یک تابلو که می گوید قرار است این جا ساختمان هایی احداث شود به نام مسکن مهر.
چرا اجازه ورود نمی دهند؟
مهم ترین سئوال مطرح شده را با یک عضو شورای مرکزی نظام مهندسی کشور مطرح می کنم:”چرا اجازه ورود به برخی کارگاه های مسکن مهر به ما داده نمی شود؟”
“محمد رضا اسماعیلی” در پاسخ می گوید: نمی دانم چرا به شما اجازه ورود نمی دهند ولی مهندسان ناظر ما که مشکلی ندارند و به راحتی وارد همه کارگاه ها می شوند. شاید نمی خواهند بعضی مسائل رسانه ای شود. شاید اسم خبرنگار که می آید می ترسند.
آخر چرا باید بترسند؟ مگر چه مشکلی پشت این دیوارهاست؟ وی که نایب رئیس سازمان نظام مهندسی خراسان رضوی نیز هست می گوید: از نظر ما بر اساس گزارش مهندسان ناظر ما ۸۰ درصد سازه های مسکن مهر در گلبهار مشهد مورد تائید است و مشکلی ندارد. مهندسان ناظر ما به طور مرتب و کامل به پروژه ها نظارت می کنند. بخصوص پس از اتفاق اخیر ( فرو ریختن چند واحد مسکن مهر) دقت آن ها بیشتر هم شده است.
مشکلات اساسی تر
ولی وقتی از “ا- د” که مهندس ناظر چندین طرح مسکن مهر است علت جلوگیری از ورودمان را می پرسم توضیحات فنی تری می دهد. وی می گوید: خوب برخی موارد را شما نباید ببینید. وی توضیح می دهد: بزرگ ترین مشکل انبوه سازان و مجریان طرح ها این است که باید سرعت کار آن قدر بالا باشد که برای دریافت وام بعدی خود را به شرایط مورد نظر بانک ها برسانند. همین سرعت کار نیز باعث کاهش بیشتر کیفیت کار می شود.
این مهندس ناظر می گوید: در بیشتر واحد های احداث شده از دیوارهای تری دی پنل استفاده می شود که از جمله مصالح خوب است ولی مشکل اصلی این جاست که این دیوارها باید توسط دو نبشی یا۹ wall post از بالا و پایین با سقف و کف محکم شود ولی کمتر سازنده ای این مهم را انجام می دهد. این کوتاهی بسیار خطرناک است و می تواند عواقب ناگواری در پی داشته باشد.
وی می گوید: بویژه در واحدهای احداثی ۲ طبقه، گاهی برخی از مجریان بدون نصب وال پست روی دیوارهای تری دی پنل سقف می زنند که این اقدام بسیار خطرناک است. به طوری که تا کنون چند مورد از چنین واحدهایی ریزش کرده است.
وی نیز تائید می کند که بسیاری از واحدها به صورت ناقص تحویل می شود و خریدار تازه باید با صرف مبالغ زیادی کلید، پریز، شیرآلات و حتی کابینت را تامین کنند. سرامیک و کاشی های به کار رفته نیز از نوع درجه ۳ است. از این ها گذشته حتی لوله های پی وی سی مورد استفاده برای سیستم فاضلاب واحدها از ارزان ترین انواع و چند نشان مختلف است که به خوبی با هم کلاف نمی شوند و این باعث نشتی می شود.
وی به نکته مهم تری نیز اشاره می کند و آن مطالعات شبکه فاضلاب است که بعد از ساخت و پایان طرح ها صورت می گیرد در حالی که این اقدام باید پیش از آغاز به ساخت انجام شود.
وی اضافه می کند: علاوه بر این موارد کیفیت جوشکاری ها هم بسیار پایین است و مهندسان ناظر هم چون از نظر تعداد کم هستند هرگز نمی توانند همه جوشکاری ها را بازدید کنند.آن گونه که این مهندس ناظر می گوید حتی در برخی موارد انشعابات آب، برق و گاز هم خریداری نمی شود و به عهده خریدار است.
ولی سئوال اساسی این است که پس مهندسان ناظر چه می کنند؟ مگر می شود آن ها چنین مواردی را ببینندو دم نزنند؟این مهندس ناظر می گوید: مجریان طرح ها قانون را به نوعی دور می زنند. آن ها با یک مهندس مشاور قرارداد می بندند و این مهندس مشاور نیز یک سر ناظر و یک یا چند ناظر را به کار می گیرد. سازمان نظام مهندسی نیز با توجه به حضور مهندس مشاور در طرح دیگر اقدام به سخت گیری و نظارت نمی کند و به همین سادگی مشکل رفع می شود.
وی که خود از همین سر ناظران است می گوید: وقتی حقوق من به دست مجری طرح است همه چیز روشن است.
این همه کاستی چرا؟
خرید آپارتمان در تبریز و فروش آپارتمان در تبریز و اجاره آپارتمان در تبریز
ولی آن طرف داستان چیست؟ به راستی چرا برخی انبوه سازان و مجریان طرح ها چنین اقداماتی را انجام می دهند؟ برای یافتن پاسخ این سئوال به سراغ یکی از این افراد می روم.
“ج- ن” که خود در چندین طرح مسکن مهر استان تهران مشغول به کار است در این باره می گوید: کاستی هایی که دیده اید واقعیت تلخی است که قابل انکار نیست ولی نمی توان آن را تعمیم داد. واقعا در بسیاری از طرح ها هم کار با کیفیتی صورت گرفته است بویژه آن ها که زودتر آغاز کردند و کار را تمام کردند.
وی نیز اگر چه مثل خود من نگران دلسرد شدن مردم است ولی به قول خودش بر اساس مسئولیت اش می گوید: وقتی تورم بیداد می کند، قیمت کارگر و مصالح ثانیه می زند، وام ها به موقع پرداخت نمی شود و امکانات در محل اجرای طرح ها کم است چه توقعی دارید؟
این کارشناس اضافه می کند: بزرگ ترین مشکل کمبود آب در محل است در حالی که ساخت و ساز با کیفیت به آب فراوان نیاز دارد. بتن با کیفیت نیاز به آب دارد. اگر بتن ۳۳۰ را که می تواند ۳۰۰ کیلوگرم فشار را تحمل کند آبپاشی مداوم نکنید تحمل ۱۰۰ کیلوگرم فشار را هم ندارد و این اتفاقی است که در بسیاری از طرح ها در حال وقوع است ولی به چشم نمی آید.
وی می گوید: این کار سود چندانی ندارد به همین دلیل برخی ها از سر و ته کار می زنند. بویژه آن ها که اصلا متخصص نیستند. ما مدیران مجموعه هایی را شاهد هستیم که حرفه آن ها چیز دیگری است و تجربه کافی ندارند.
وقتی از وی سراغ بی کیفیت ترین مجموعه ها را می گیرم پاسخ معناداری می دهد: نیازی به گشتن نیست. از من سراغ کارهای با کیفیت را بگیرید.
یک کارگروه نظارتی
ولی اواخر آذر ماه گذشته بود که مدیرعامل شرکت مادر تخصصی آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک اعلام کرد: کیفیت ساخت مسکن مهر با تشکیل کارگروهی ۳جانبه کنترل می شود.
به گفته وی از آن جایی که سازندگان مسکن مهر بخش خصوصی هستند؛ در راستای نظارت بر عملکرد آن ها کارگروهی ۳ جانبه با حضور ادارات کل مسکن و شهرسازی استانها، آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک و بخش خصوصی تشکیل شده است تا بر کنترل کیفی پروژه‌ها نظارت کافی صورت گیرد.
ولی هیچ یک از مجریان و کارشناسانی که با آن ها صحبت کردم از تشکیل چنین کارگروهی خبر نداشتند.
این در حالی است که تنها چند روز قبل از آن محمدعلی پورشیرازی عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان با انتقاد از کیفیت پایین مسکن مهر در شهرهای بزرگ از جمله تهران به خبرنگار اتاق نیوز گفت: کیفیت ساختمان های مسکن مهر قابل قبول نیست و از استانداردهای ساختمان سازی بهره نبرده است، زیرا وقتی بودجه و اعتبارات مناسب در اختیار سازندگان قرار نمی گیرد نمی توان از مصالح ساختمانی با کیفیت که قیمت بالایی دارند در ساخت و ساز استفاده کرد.
فقط سرعت
یکی دیگر از مسئولان هم مشکل اصلی کیفیت پایین طرح های مسکن مهر را سرعت زیاد کار بدون در نظر گرفتن استانداردها می داند و می گوید: به جای توجه به کیفیت، فقط می‌خواهند به این طرح ها سرعت عمل ببخشند.
“جواد خوانساری”، عضو هیئت‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی، اضافه می کند: کامل نبودن واحدهای مسکن مهر یکی دیگر از نقایص این طرح هاست. در نهایت، مسکن مهر با این وضعیت پاسخ گوی نیازهای جامعه نیست.
خرید خانه در تبریز و فروش خانه در تبریز و اجاره خانه در تبریز
نایب‌رئیس شورای هماهنگی تشکل‌های مهندسی کشور می گوید: بیشتر این مجتمع‌ها از امکانات حداقلی مانند موتورخانه و تأسیسات، نقاشی، آسانسور و امکانات رفاهی، آموزشی، خدماتی، درمانی، برق، آب و فاضلاب شبکه‌های راه و… بی‌بهره‌اند.
وی می پرسد: ۴۰ یا ۵۰ خانوار از قشر کم درآمد جامعه پس از ساکن شدن در این مجتمع‌ها چگونه میتوانند نقایص ساختمان‌ها و بلوک‌ها را برطرف کنند و محیط مناسبی را برای زندگی‌شان ایجاد کنند.
عضو هیئت‌مدیره انجمن شرکت‌های ساختمانی یکی از دلایل کیفیت پایین و سرعت بالا در اجرای مسکن مهر را کنترل قیمت‌ها توسط مسئولان می داند و می گوید: مسئولان برای اینکه قیمت‌ها را کنترل کنند، مشخصات فنی و کیفیت سازه‌ها را نادیده گرفته و از آن کاسته‌اند.
کیفیت را فدای کمیت نکردیم
اما باید دید آیا این داستان به گوش مسئولان وزارت مسکن هم رسیده است؟
یک کارشناس دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی در این خصوص می گوید: مسکن مهر بزرگ ترین طرح ملی در حوزه مسکن است که با تدبیر دولت وبراساس قانون اساسی به منظور کمک به تأمین مسکن اقشار هدف طراحی شده است .براین اساس، با رفع محدودیت های مترتب، این طرح با سرعت مناسب در حال پیشرفت است به طوری که می توان پیش بینی کرد تا یک سال آتی شاهد به ثمر رسیدن حجم عمده ای از این پروژه عظیم در گستره کشور عزیزمان باشیم.
وی با شنیدن توضیحات ما در خصوص نحوه برخورد با یک گزارشگر برای بازدید از داخل این طرح ها و سئوالاتی که از این گونه برخوردها نشات می گیرد می گوید: نمی توانم کیفیت پایین این پروژه را تائید کنم. تاکید می کنم این مهم در شرایطی صورت می پذیرد که دولت کیفیت را فدای کمیت نکرده است و با سازوکار های نظارتی در نظر گرفته شده می توان مدعی شد واحدهای ساخته شده در مسکن مهر از کیفیت و استحکام بسیار مناسبی حتی در مقایسه با مسکن های شخصی ساز برخوردار است.
این کارشناس اضافه می کند: در این میان، با توجه به این که اقشار هدف در طرح مزبور از دهک های درآمدی پایین و میانی هستند، بدون تردید شاهد بهبود در شاخص های کمی و کیفی مسکن در این دهک ها خواهیم بود. از سوی دیگر با توجه به این که خانوارهای مشمول این طرح عمدتا اجاره نشین اند با سکونت متقاضیان درمسکن های احداثی طرح مهر ، شاهد آزاد شدن و عرضه قریب به یک میلیون واحد مسکونی در بازار اجاره خواهیم بود که تأثیر ات قابل توجهی بر این حوزه خواهد داشت.
وی تاکید می کند: در مجموع، مسکن مهر را می توان رویکردی نو در عرصه مسکن سازی در کشور دانست که در ابعاد مختلف تأثیر مثبت خود را داشته است به طوری که حتی در بعد فنی با فرهنگ سازی برای انبوه سازی و صنعتی سازی شاهد تحولی مثبت در این حوزه هستیم.
چکیده
وقتی سراغ طرح های عظیم مسکن مهر در استان ها و شهرستان های مختلف می روی عظمت کار و تعداد زیاد واحدها تو را به تحسین و تعجب وا می دارد ولی موضوع به همین جا ختم نمی شود. در واقع بسنده کردن به کمیت مطلوب کافی نیست و شاید بیش از کمیت، کیفیت این سازه هاست که باید مطلوب باشد. سازه هایی که قرار است به زودی سر پناه قشر ضعیف جامعه باشد نه مایه اضطراب و نگرانی آن ه باشند .
هرچند مسئولان و انبوه سازان همواره از کیفیت مطلوب مسکن مهر سخن گفته اند ولی برخی کارشناسان و مهندسان ناظر حرف های دیگری می زنند. ادعاهایی که اگر صحت داشته باشد جای نگرانی دارد. در یک گزارش میدانی سعی کردیم به واقعیت پی ببریم ولی در همان گام اول با کارشکنی مالکان مجموعه ها یا مجریان طرح ها مواجه شدیم و در بسیاری موارد از ورود ما و تهیه گزارش به هر شکل ممکن جلوگیری به عمل آمد. این گونه بود که سئوال بزرگی شکل گرفت:” با وجود آن همه وعده و وعید و نکات مثبت مسکن مهر که از زبان مسئولان تکرار می شود، چه زاویه تاریکی در واحدهای احداثی مسکن مهر وجود دارد که کسی را توان ورود به آن نیست…؟
دکتر افشین نجفی دکترای مدیریت